Realty Income (O): um REIT que paga dividendos mensais ininterruptos desde 1969

A Realty Income (O) foi fundada em 1969 por uma equipe de marido e mulher. Como um dos primeiros REITs, Realty Income começou com um único investimento em um Taco Bell e agora possui mais de 6.400 propriedades em toda a América que estão alugadas para cerca de 300 inquilinos comerciais em 50 setores diferentes.

Realty Income Corp (O)

Stock Exchange: NYSE

Sector: Real Estate Industry: REIT - Retail
Current Dividend Yield: 4.42% PE Ratio: 42.1 (as of 8/14/20)
Dividend Safety Score: 79 Consecutive Yrs of Div Increase: 25 years

Propriedades de varejo geram 83% da receita de aluguel do REIT. A empresa também possui armazéns industriais (11%), escritórios (4%) e terras agrícolas (2%).

Todas as propriedades da Realty Income estão sob contratos de arrendamento líquido triplo de longo prazo, que fornecem sólida visibilidade de fluxo de caixa e transferência de despesas operacionais de propriedade como manutenção, serviços públicos, seguro e impostos para o locatário.

Dividendos mensais ininterruptos

A Realty Income paga dividendos mensais ininterruptos desde sua fundação em 1969 e aumentou seus dividendos a cada ano desde a abertura do capital em 1994, tornando-se uma aristocrata de dividendos.

Análise de negócio

Poucas empresas mantiveram um histórico de crescimento de dividendos tão forte quanto o Realty Income. O sucesso do REIT é impulsionado por sua estratégia disciplinada de alocação de capital, conservadorismo financeiro e portfólio diversificado de propriedades. Esses fatores se combinaram para criar um negócio extremamente resiliente.

Desde 1994, a empresa aumentou seus ativos imobiliários (a custo) de $ 451 milhões para quase $ 20 bilhões; ampliou o número de setores atendidos por seu portfólio de 5 para 50; aumentou seu número de inquilinos comerciais de 23 para 301; e aumentou sua receita anual de US $ 49 milhões para US $ 1,5 bilhão.

No entanto, o Realty Income sempre adotou uma abordagem disciplinada para o crescimento. Por exemplo, na época de sua fundação, há mais de 50 anos, a empresa acreditava que os edifícios deveriam ser financiados sem o uso de dívidas.

No início, a Realty Income contava com a captação de pequenas quantias de capital acionário de investidores para financiar suas aquisições de propriedades, adotando uma abordagem conservadora de crescimento que a ajudou a navegar pelo ciclo de expansão e queda do mercado imobiliário comercial na década de 1980.

Hoje, a Realty Income continua a depender principalmente de uma combinação de capital e financiamento de dívida não garantida, em vez de usar hipotecas. A administração também tem como objetivo uma estrutura de capital conservadora, ajudando a Realty Income a manter uma classificação de crédito A- da Standard & Poor's e obter financiamento de baixo custo para suas aquisições de propriedades.

O financiamento relativamente barato ajuda a garantir que a empresa possa obter spreads de investimento favoráveis, que representam a diferença entre o custo do capital que a Realty Income usa para comprar uma propriedade e o rendimento do aluguel da propriedade (pagamentos de aluguel relativos ao preço pago pela propriedade).

Estratégia de aquisição de imóveis.

A disciplina da Realty Income também se estende à estratégia de aquisição de imóveis. O REIT só comprará propriedades autônomas e de um único inquilino localizadas em grandes mercados e / ou locais importantes que pode alugar para inquilinos com classificações de crédito e fluxos de caixa superiores.

Na verdade, inquilinos com classificações de grau de investimento respondem por 49% da receita total da empresa, e seu índice médio de cobertura de aluguel (fluxo de caixa operacional / aluguel) é de 2,8x, o que é muito saudável para este setor.

O negócio de varejo é muito impulsionado pela localização, e o portfólio da Realty Income claramente desempenha esse fator crítico de sucesso; a taxa de ocupação da empresa nunca caiu abaixo de 96%, mesmo durante a crise financeira.

As altas taxas de ocupação sustentadas sinalizam as localizações premium das propriedades da Realty Income e a força financeira de seus inquilinos. As altas taxas de ocupação também são indicativas dos custos de mudança enfrentados por muitos varejistas, que não querem arriscar interromper sua base de clientes estabelecida ao se mudar para um novo local para economizar um pouco no aluguel.

Igualmente importante, a Realty Income não aposta em nenhum cliente ou setor para seu sucesso futuro. Afinal, uma alta taxa de ocupação tem pouco valor se um único inquilino é responsável por uma parte importante do aluguel (por exemplo, 15% + do aluguel total) e diminui ou decide desistir após o vencimento do aluguel.

Os maiores inquilinos da Realty Income por aluguel são Walgreens (6,1%), 7-Eleven (4,8%), Dollar General (4,4%), FedEx (4,0%) e Dollar Tree (3,5%). Suas três maiores indústrias em aluguel são lojas de conveniência (11,6%), drogarias (8,6%) e lojas de dólar (7,3%), e nenhum estado responde por mais de 11% do aluguel total.

É importante ressaltar que o Realty Income foca no arrendamento para inquilinos que têm um elemento de serviço não discricionário e / ou de baixo preço para seus negócios. Mais de 95% do aluguel total do portfólio da empresa é de inquilinos que possuem pelo menos um desses componentes ou apenas têm operações não varejistas.

Em outras palavras, esses inquilinos estão aparentemente mais bem posicionados para sobreviver a uma variedade de condições econômicas e competir de forma mais eficaz com o aumento contínuo dos varejistas na Internet.

No entanto, a afirmação da administração de que quase todo o aluguel total do portfólio está isolado dos desafios cíclicos e seculares do varejo parece um pouco agressiva. Por exemplo, os cinemas respondem por 6,7% do aluguel e enfrentam a pressão de longo prazo do streaming de vídeo. Também é difícil argumentar que eles têm um "preço baixo".

Independentemente disso, no atual mundo de varejo em evolução, é reconfortante ver o nível saudável de diversificação da indústria da Realty Income e a contribuição relativamente alta do aluguel que recebe de indústrias que parecem ter poder de permanência, como lojas de conveniência, lojas de dólares e mercearias.

No geral, é difícil não gostar dos negócios da Realty Income. A empresa possui milhares de locais de varejo que continuam se mantendo na era digital. A administração conduz o negócio com uma estrutura de capital conservadora. E o portfólio de propriedades é bem diversificado por inquilino, indústria e geografia, enquanto desfruta de uma visibilidade sólida de fluxo de caixa graças aos seus arrendamentos líquidos de longo prazo.

Mercado de imóveis de varejo

Olhando para o futuro, a Realty Income deve ter muitas oportunidades para continuar expandindo seu portfólio também. O tamanho total do mercado de imóveis de varejo para um único inquilino é estimado em aproximadamente US $ 1 trilhão, de acordo com a National Retail Properties. A receita do Realty Income fica perto de US $ 1,5 bilhão, deixando muito espaço para expansão futura.

Riscos chaves do negócio

É um desafio identificar muitos riscos que podem prejudicar o potencial de ganhos de longo prazo da Realty Income.

A diversificação da empresa, o conservadorismo financeiro e o foco em inquilinos de qualidade e indústrias defensivas e resistentes à Amazônia eliminam muitos riscos fundamentais enfrentados por outros REITs de varejo.

No entanto, a Realty Income ainda está muito exposta ao setor de varejo de consumo (83% do aluguel total), que está em constante evolução devido às mudanças nas preferências dos consumidores e ao aumento contínuo do comércio eletrônico.

Embora tenha feito um ótimo trabalho ao mudar sua base de inquilinos para inquilinos relativamente resistentes ao comércio eletrônico ao longo dos anos, sempre há o risco de que o omnicanal possa eventualmente reduzir a importância de determinados locais físicos. Por exemplo, talvez no futuro algumas empresas usarão apenas as localizações físicas de suas lojas como pontos de entrega e devolução para vendas cada vez mais on-line.

Felizmente, a Realty Income não é exposta excessivamente a qualquer setor único. Por enquanto, parece improvável que o aumento contínuo do e-commerce impactaria materialmente a demanda em muitos dos inquilinos da Realty Income, muito menos prejudique sua capacidade de continuar fazendo pagamentos de aluguel.

Outro risco a ser considerado é por quanto tempo o REIT pode manter sua taxa histórica de crescimento anual de 4% a 5%. Embora o mercado imobiliário dos EUA seja grande e fragmentado, permitindo muitas novas oportunidades de aquisição, o foco crescente da Realty Income em propriedades de alta qualidade e inquilinos com classificações de crédito mais fortes pode limitar a capacidade da administração de aumentar as aquisições para manter sua taxa de crescimento.

No geral, a Realty Income parece ter baixo risco.

Reflexões finais sobre a Realty Income

O fluxo de caixa previsível da Realty Income, forte balanço patrimonial, abordagem disciplinada para adquirir propriedades, diversificação de portfólio e acesso a capital de baixo custo tornam seu dividendo entre os mais seguros de qualquer REIT. Esses fatores também ajudam a garantir que a administração possa manter o crescimento dos negócios (e os pagamentos) no futuro previsível - independentemente de onde as taxas de juros ou a economia giram.

Simplificando, a Realty Income é indiscutivelmente a ação de dividendos mensais mais confiável no mercado para investidores conservadores que buscam uma combinação de renda atual e crescimento de pagamento moderado, mas confiável.

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Carlos Augusto
Founder / CEO – Pride One