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Essex Property Trust possui um portfólio de 250 condomínios de apartamentos com mais de 60.000 unidades e está desenvolvendo quatro propriedades adicionais com 955 unidades. A empresa se concentra em possuir grandes propriedades de alta qualidade na Costa Oeste, nos submercados urbanos e suburbanos do sul da Califórnia, norte da Califórnia e Seattle.
Essex Property Trust (ESS)
Stock Exchange: NYSE
Sector: Real Estate Industry: REIT - Residential
Current Dividend Yield: 4.42% PE Ratio: 21.00 (as of 10/22/20)
Dividend Safety Score: 93 Consecutive Yrs of Div Increase: 26 years
Essex Property Trust (ESS) é um REIT de residencial que é um Dividend Aristocrat com um forte foco nos mercados da Costa Oeste.
A empresa conseguiu aumentar o NOI - Net Operating Income, FFO e dividendos ao longo de um longo período de tempo, como pode ser visto no gráfico abaixo:
Isso se traduziu em grandes retornos para os acionistas por meio da valorização do capital e, o mais importante, o crescimento da receita de dividendos que continuou aumentando mesmo durante as grandes crises financeiras.
Embora a empresa enfrente alguns obstáculos relacionados à Covid, ela relatou recentemente apenas 2,6% de inadimplência em dinheiro para o aluguel de julho a agosto e uma taxa de ocupação de 96% +.
A empresa ainda está fortemente posicionada para manter o crescimento de seus lucros e distribuição de acionistas.
ESS foca no mercado da Costa Oeste, onde as tendências de longo prazo são favoráveis ao desempenho de seus negócios:
• O maior PIB dos EUA.
• Maior renda familiar média.
• Oferta limitada (abaixo de 1% da oferta existente na Califórnia).
• É onde estão situadas muitas das principais empresas de tecnologia que impulsiona o crescimento do emprego.
A empresa oferece atualmente um rendimento de 4,16%, o nível mais alto desde que saiu da crise financeira.
Essex Property Trus é um Aristocrata de Dividendos, tendo gerado dividendos de forma impressionante a cada ano por 26 anos consecutivos.
Os dividendos têm crescido a um ritmo CAGR de 6,4% nos últimos 26 anos, com o FFO crescendo a um ritmo CAGR de 8,4% durante o mesmo período. O último aumento em fevereiro foi em linha com o de 6,5%.
O atual pagamento de dividendos é bem coberto por uma das taxas de pagamento FFO mais seguras do setor.
Os pagamentos de dividendos serão cobertos por um índice de pagamento de FFO de 63% em 2020 (com base no FFO de núcleo anualizado).
Essex Property Trust tem um forte balanço patrimonial, que não só os protege no ambiente atual, mas também fornece a fonte de financiamento necessária para capitalizar as oportunidades.
• Dívida Líquida / EBITDA: 6,4x
• Cobertura de juros: 4,8x
• Dívida / Ativo Total: 37%
A empresa tem classificação BBB + da Fitch Ratings, Inc, e foi capaz de emitir US $ 600 milhões em títulos em agosto, com o menor rendimento de um emissor BBB + (2,67%).
As ações da ESS estão atualmente sendo negociadas a um P / FFO combinado de 15,5.
A última vez que os investidores conseguiram comprar a ESS por uma avaliação tão atraente estava saindo da crise financeira.
A avaliação atual é atraente em comparação com a avaliação média de longo prazo da empresa de P / FFO 18.2.
A administração também reconheceu a subvalorização atual e comprou de volta $ 20,1 milhões em ações no segundo trimestre com o preço de $ 228 por ação.
Risco político / regulamentar - a lucratividade do ESS pode ser prejudicada por regulamentações que favorecem os inquilinos e os proprietários. A Lei de Controle de Aluguel Estadual da Califórnia de 2019, por exemplo, limita os aumentos de aluguel em 5% + CPI local. Embora isso ainda deixe espaço para aumentos de aluguel, mostra uma tendência para políticas mais favoráveis ao locatário. O governador da Califórnia também assinou um projeto de moratória de despejo de curto prazo, no entanto, ele não se aplica a famílias de alta renda, que é o mercado-alvo da ESS. Outras políticas favoráveis ao inquilino podem prejudicar as perspectivas de longo prazo da ESS.
Risco de Covid - a pandemia e os bloqueios afetaram as carteiras dos inquilinos e isso resultou em inadimplências em dinheiro. No entanto, como podemos ver no gráfico abaixo, a inadimplência está tendendo a cair desde o fundo do poço em abril. É importante levar em consideração que os mercados de ESS (CA e Seattle) sofreram com algumas das políticas de bloqueio mais rígidas do país.
Tendências negativas de migração / trabalho em casa - isso tem recebido muita atenção, mas não vejo um desempenho tão negativo quanto muitos acreditam. Provavelmente haverá uma mistura de trabalho em casa e do escritório e os funcionários, portanto, ainda precisarão morar perto dos escritórios. A demanda por arrendamentos continua forte e, a menos que as tendências de migração apareçam na redução da demanda de arrendamento, não estou muito preocupado com isso.
ESS é um grande REIT que conseguiu um bom desempenho por um longo período de tempo. Os atuais ventos contrários de curto prazo proporcionaram aos investidores a chance de obter o maior rendimento desde o GFC. Na avaliação atual, acredito que a ESS tem o potencial de entregar retornos de dois dígitos nos próximos anos, a partir do rendimento de 4,1%, crescimento de FFO de um dígito médio e expansão múltipla mais próxima da avaliação média histórica.
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Carlos Augusto
Founder / CEO – Pride One
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